Последните години донесоха много промени на пазара на търговски площи. Освен отварянето на редица нови молове в София и в страната, правилата на играта се промениха значително, силите на влияние се преразпределиха, наемите се установиха на едни по-стабилни нива и всички представители на този сравнително нов пазар започнаха да разсъждават по-зряло.
По мнението на някои специалисти криза в сегмента почти е нямало, поне по отношение на факта, че той се разви именно по време на рецесията.
В сърцето на кризата в София бяха отворено много нови търговски площи и инвентарът продължава да се увеличава на всеки три години. Това коментира Давид Давидов от 3D Retail Management Ltd по време на специализираната конференция за имоти BalREc.
Той даде пример с една изцяло българска компания, откриваща нови обекти в моловете, която през 2008 г. е имала 5 магазина, а днес – 16, т.е. цялата си експанзия тя е осъществила по време на кризата.
Въпреки тези примери, други индикатори на пазара показват мащаба на промените през последните години. По данни на консултантската компания MBL само за последната година средните наемни нива в модерните търговски центрове в страната са се понижили средно с 10% и в момента са около 12,2 евро на кв. м на месец. За някои градове този спад надхвърля 30%.
Още по-голямо е понижението при наемите на търговските улици в София, които според Forton са паднали до около 40 евро на кв. м на месец от 120 евро през 2005 г. От компанията смятат, че през следващите месеци наемните нива ще бъдат поставени под натиск заради отварянето на новите търговски центрове, въпреки че след това вероятно ще се стабилизират.
От консултантската компания CBRE също очакват стабилизиране на пазара, като не отчитат значителна промяна в средните наеми в най-горния сегмент на търговските площи в моловете в София през последните три години. Според информация на компанията в момента те са около 25 евро на кв. м на месец.
Нова реалност
За значителни промени в мисленето и начина на работа в сектора говорят и други специалисти.
По мнението на Стефан Косев, управител на Regent's Property Advisors, собствениците на новите молове правят детайлни стратегии за това какво ще стане след откриването, за разлика от разпространеното отношение преди кризата, когато усилията бяха насочени главно върху това да се запълнят площите в даден проект. Сега се планира внимателно как ще бъде организиран потокът от клиенти, от къде ще минават, да няма „мъртви“ коридори, които не водят наникъде, работи се върху дизайна и интериора, мисли се за цялостната атмосфера - да е привлекателна за посетителите и да не е стерилна, каза той.
Наред с това новите проекти обръщат специално внимание на инвестиции в технологии и решения, които водят до пестене на разходи – за самия център и за наемателите.
От една страна те обръщат внимание на атрактивния външен вид, интериора и средата, с които да привличат търговците и посетителите. Те проектират мола, така че клиентът да не се обърква от безкрайни, дълги коридори, да има достатъчно светлина, за да не бъде потиснат, магазините да са видими от всяка една точка. Същевременно с това обаче се мисли всичките тези новости на каква цена се получават, за да са приемливи за наемателите.
Давидов отбеляза, че новите решения са необходими при една повишена конкуренция, за да се впечатлят наемателите, но наред с това е важно инвеститорите и собствениците на моловете да контролират стриктно разходите.
През последните години наемодателите бяха подложени на значителен натиск за намаляване на наемите, тъй като много от търговците не можеха да си покриват разходите поради понижените обороти.
Равновесна точка
Косев обаче каза, че наемите не могат безкрайно да се понижават, тъй като инвеститорът няма да може да си изплати инвестицията, поради което е важно да се търси баланс.
Давидов бе на мнение, че инвеститорите трябва да погледнат на възвръщаемостта през оборотите, които наемите биха могли да генерират, защото те са основният механизъм за приходи в един център.
По време на бума много компании правеха изчисления и инвестиции на зелено, базирани на обороти, които днес не са постижими. Това води до необходимостта от нови калкулации, отразяващи днешната реалност.
Затова всеки един инвеститор трябва да познава добре днешната ситуация и да вземе предвид не само какви договори е подписал, но и какви приходи са в състояние да генерират търговците, смятат консултантите.
Aнтония Маврова, адвокат в правната кантора Wolf Theiss, обслужваща някои от големите наематели и наемодатели у нас, също каза, че подходът на страните днес е много по-различен в сравнение с годините на бума. Те вече водят диалог с ясното съзнание, че няма победители и победени, всеки е склонен на компромиси и гледат един на друг като на партньори.
За разлика от днес, преди беше естествено всички ползи да отиват при едната страна, а другата просто се съгласява и подписва, защото иска да наеме площи в даден мол на дадена локация.
В днешно време за наемодателя е важно да привлече дадена търговска марка и да я задържи за по-дълго време, затова в много случаи той е склонен да си подели риска с наемателя, да поеме част от неговите разходи за довършителните работи на обекта и т. н.
Предел на търговските площи
В последно време договорите за наем се сключват за много по-кратък период от време, а заплащането на наема варира според оборота на търговеца. Това е в унисон с настоящата бизнес логика, тъй като не може да се очаква един наемател да заплаща нива, договорени при други пазарни и икономически условия, коментира Маврова.
На въпрос кризата ли е основната причина за тази промяна в бизнес модела и договорите в сегмента на търговски площи, Косев отговори, че доверието на бизнеса през последните години се е сринало.
"В България 80% от хората все още продължават да получават заплатите си, но бизнесът не прави пари, липсва увереност за утрешния ден, потреблението намаля", каза той. Въпреки това според него основно значение има и фактът, че обемът на търговските площи значително се е повишил. Той каза, че в това отношение „има някакъв предел“.
"Въпреки че сме много по-назад по дял на търговски площи на глава от населението в сравнение със Западна Европа, няма нужда да достигаме това ниво. При нас покупателната способност е много по-ниска, има насищане на магазини за дрехи, храни и т. н.", смята той.
Това се отразява не само върху моловете, но и върху търговските улици и на целия бизнес. Тази липса на увереност не позволява на хората да харчат своите спестявания.
Самите търговци също не са толкова склонни да продължават своята експанзия. Някои от големите марки имат по един магазини не смятат да отварят повече.
Затова от огромно значение за изхода от борбата за всеки един наемател на която и да е локация ще бъдат комплексни фактори като условията, които могат да се постигнат, качеството на самия проект, както и инфраструктурата около него.
Подобно е мнението и на Росен Генев, мениджър отдел Търговски площи във Forton International. Според него вече 4-5 години в цял свят се говори за криза, която несъмнено има централна роля. Наред с това обаче неоспоримо е и влиянието на засилената конкуренция.
В този смисъл ако всички участници започнат да мислят за настоящата ситуация по-скоро като за конкуренция и не толкова за криза, пазарът ще започне да функционира по-добре, смята той.
